昆明市城市更新改造土地補償指導意見 昆政辦〔2015〕34號

昆明市城市更新改造土地補償指導意見

為加快推進我市城市更新改造工作，完善城市功能，規范我市城市更新改造項目土地補償行為，維護征地雙方當事人合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《云南省土地管理條例》等法律、法規規定，結合我市實際，制定城市更新改造土地補償指導意見。

  一、集體土地補償

（一）集體農用地

按照2009年7月1日省政府公布實施的《昆明市征地統一年產值及區片綜合地價補償標準》執行。其中適用征地區片綜合地價的區域，不區分地類，按確定的征地區片標準統一補償；適用征地統一年產值的區域，耕地按確定的平均補償標準進行補償，除耕地外的其余農用地可參照耕地補償標準執行。林地補償標準按林業部門確定的標準執行（詳見附表）。

省政府批準公布實施我市新的征地補償標準后，按新標準執行。

（二）集體建設用地

主城規劃建設區430平方公里范圍內的用地，按照25萬元/畝的標準進行補償，若集體農用地補償標準高于25萬元/畝的，參照集體農用地標準補償。此區域外的用地，參照《昆明市征地統一年產值及區片綜合地價補償標準》執行。

（三）集體未利用地

參照征地統一年產值標準中的耕地補償標準執行，最低補償標準不得低于耕地補償標準的一半。

二、國有土地補償

（一）劃撥土地

按原國有劃撥土地使用權取得時的成本進行補償。若原取得成本不足25萬元/畝的，按25萬元/畝進行補償。

（二）出讓土地

1.通過招標、拍賣、掛牌方式取得的土地

按照土地批準用途扣減已使用年限后，以評估價格為依據協商補償。

2.協議出讓土地

按照原土地使用權取得成本扣減已使用年限進行補償。也可雙方協商確定補償，但協商補償價格不得高于原批準用途扣減已使用年限后的評估價。

3.通過轉讓方式取得土地

按照原轉讓時取得價扣減土地已使用年限后進行補償。也可雙方協商確定補償，但協商補償價格不得高于原批準用途扣減已使用年限后的評估價。

若轉讓時，土地使用權人已向政府作出書面承諾的，按原承諾轉讓價扣減土地已使用年限后進行補償。

4.清理完善手續用地（8·31用地）

（1）清理完善手續用地（8·31用地）按照原土地使用權取得成本加銀行同期貸款利息進行補償。

對已繳清相關規費但未取得土地使用權證的，按前款執行。

（2）取得成本加銀行同期貸款利息測算后低于25萬元/畝的，可按照25萬元/畝進行補償；

（3）原完善用地手續時已按程序進行過評估備案的，可按備案價補償；

（4）按照《昆明市人民政府辦公廳關于轉發昆明市完善用地手續中已出讓土地補繳土地使用權出讓價款辦法的通知》（昆政辦〔2010〕220號）要求，已足額補繳土地出讓價款完善了用地手續的，可進行評估后補償。

5.企業改制用地

（1）已完成改制，并辦理了土地出讓手續，取得《土地使用權證》，登記用途為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地的，按土地登記用途進行評估，以評估價格為依據進行補償。

（2）已完成改制，并辦理了土地出讓手續，取得《土地使用權證》，但登記用途仍保留為工業用地的，按土地登記用途進行評估，同時，將企業改制時在冊職工的安置費用，由國資委認定后與評估價格合計作為補償標準。

（3）未完成改制，也未辦理土地出讓手續的，由國資委認定納入改制的成本后，再測算補償價格。

三、其它事項

（一）在城市更新改造土地補償安置中，若采取房地合一方式對國有土地上的建（構）筑物進行補償的，應在《補償協議》中明確土地補償費用已包含在補償總費用中；

若采取房地合一方式對集體土地上的建（構）筑物進行補償的，應與被征地集體經濟組織簽訂《征地補償協議》，并在《征地補償協議》中明確采用房地合一方式，土地補償費用已包含在被征地人員（單位）的建（構）筑物拆遷補償安置費用中。

（二）在城市更新改造工作中，屬于無主土地的，其權屬單位認定為屬地政府（管委會），并參照國有劃撥用地25萬元/畝的標準進行補償。

（三）本市五華區、盤龍區、官渡區、西山區、呈貢區，三個國家級開發（度假）區建成區范圍內的城市更新改造中，涉及土地補償的，適用本意見。其他區域參照執行。

（四）本意見自印發之日起施行。

附件：昆明市征地統一年產值及區片綜合地價補償標準

附件

昆明市征地統一年產值及區片綜合地價補償標準

一、昆明市五華區、盤龍區、官渡區、西山區征地區片綜合地價表（2009年）

基準日：2009年1月1日                                                測算時間：2008年12月

二、呈貢縣征地區片綜合地價表（2009年）

基準日：2009年1月1日                                                測算時間：2008年12月

三、五華區征地統一年產值標準表（2009年）

基準日：2009年1月1日                                                測算時間：2008年12月

四、盤龍區征地統一年產值標準表（2009年）

基準日：2009年1月1日                                                測算時間：2008年12月

五、西山區征地統一年產值標準表（2009年）

基準日：2009年1月1日                                                測算時間：2008年12月